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Acheter, investir dans l’immobilier aux Etats-Unis

Acheter, investir dans l’immobilier aux Etats-Unis

Le marché de l’immobilier aux USA est très opportuniste. Après une augmentation de 120% entre 2000 et 2006, la crise des subprimes et la crise du crédit en 2007 a provoqué une baisse très brutale de 35% des cours de l’immobilier. Ceci pour l’ensemble du territoire, mais dans certains Etats la chute a été plus sévère encore. En fonction des crises le marché national peut ainsi avoir de sévères rebonds, mais les crises ne sont pas uniquement nationales.

Les Etats peuvent ainsi en connaître (Californie par exemple) ou des villes (la moitié de la ville de Détroit est abandonnée, laissant libre champ à de multiples genres de spéculations). Car c’est évidemment dans les « creux » que les investissements sont les meilleurs, avec toutefois une prise de risque plus importante. Ainsi, investir à Détroit est toujours risqué, puisque la ville n’a pas encore donné tous les gages de stabilité. En revanche, un investissement en Floride au plus fort de la crise était un coup gagnant à 100% : il suffisait de savoir que la démographie et la création d’entreprises y sont extrêmement fortes, et que la pression touristique et migratoire (les retraités entre autres) n’allait pas s’arrêter simplement en raison d’un coup de mou économique.

UN CONTEXTE ECONOMIQUE STABLE

Mais ces crises ne doivent pas laisser croire que le marché est instable. Tous les signaux économiques sont au vert aux Etats-Unis (richesse, emploi, consommation…) et le pays est devenu en 2014 le premier producteur mondial de gaz et de pétrole (grâce à la découverte et à l’exploitation d’énergie fossiles de schiste). La répartition des richesses laisse toujours à désirer, mais en tout cas les USA sont au moins pour les deux prochaines décennies à l’abri de l’appauvrissement.

En conséquence, la consommation a repris, et les cours du marché immobilier ont remonté, avec une bonne force de croissance.

Est-il pour autant trop tard pour investir ? Pas du tout. Les prix sont encore un peu en dessous de ce qu’ils étaient, et les perspectives sont toujours très bonnes, tant pour la revente que, évidemment, pour dégager un rendement locatif. Les prix sont mêmes estimés en dessous du marché (-10%), alors qu’en France par exemple ils sont largement surestimés (-30% en théorie, mais… les perspectives économiques ne devraient pas s’améliorer à l’avenir).

Même avec la baisse de l’euro, les prix sur le marché américain sont donc toujours beaucoup plus intéressants qu’en Europe. Des dizaines de milliers d’européens ont décidé d’y investir depuis des décennies et des décennies, et peu l’ont regretté ! Il y a peu de raisons pour que le taux de change euro/dollar revienne à ce qu’il était autrefois (certains pays d’Europe étouffant avec « l’euro » fort, mais le décalage est toujours très intéressant, et les investissement européens ne cessent pas pour autant aux Etats-Unis. Au contraire, les craintes de récession de la zone euro les accélèrent.

Les changements aux Etats-Unis sont au contraire très positifs, car la crise a entraîné des faillites personnelles et de très nombreux propriétaires qui avaient alors perdu leurs biens étaient devenus locataires (alors que les banques se retrouvaient avec des tonnes de biens sur les bras). Il y a donc eu un afflux de nouveaux locataires aux US.

Taux de rendement incomparables, marché au beau fixe depuis la reprise, et fiscalité basse… autant dire que beaucoup de francophones, d’Europe, du Québec ou des Caraïbes, sont intéressés pour acquérir des biens aux Etats-Unis !

Y A-T-IL DES FREINS A L’INVESTISSEMENT ?

Non, il y a surtout des craintes habituelles : celles de l’environnement juridique et fiscal par exemple qui peut paraître complexe à un investisseur étranger. Néanmoins elles sont assez comparables avec les règlements européens ou canadiens. Quelques lectures et un bon professionnel vous faciliteront la tache (il y a de très nombreux agents immobiliers, avocats, comptables, notaires francophones aux Etats-Unis). Pour les travaux également il y a des pros francophones, ce domaine étant un peu plus complexe que l’acquisition ou la gestion d’un bien.

Et au niveau de l’imposition ça se passe comment ? Il existe des conventions entre les pays pour que vous n’ayez pas de « double-imposition » sur vos biens et ses rendements.

LES « SHORT SALES » et « FORECLOSURES »

Si le marché immobilier est stable, les Américains, eux, sont toujours soumis à l’instabilité de l’emploi (ici c’est comme ça, et cette souplesse apporte une force à l’économie). Et si tous les indicateurs économiques sont au vert, néanmoins celui la hausse des salaires est beaucoup trop basse. L’instabilité de l’emploi et les salaires trop bas provoquent de nombreuses saisies immobilières, les « foreclosures ». Rien qu’en 2014, il y en a eu 1.5 millions aux Etats-Unis. C’est encore 3 à 4 fois supérieur à ce que c’était avant la crise de 2007, et c’est toujours une bonne manière de faire des bonnes affaires. La côte ouest et la Floride sont les endroits où il y a eu le plus de foreclosures ces dernières années.

Pour leur part, les « short sales » sont des ventes lors desquelles les citoyens sont toujours propriétaires de leur bien (il n’a pas été saisi), mais ils ont l’obligation de le vendre au plus vite (et donc à prix cassé).

par Gwendal Gauthier
courrierdefloride.com

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