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Immobilier : les capitales les plus chères au monde

Immobilier : les capitales les plus chères au monde

La Tribune publie chaque jour des extraits issus des analyses diffusées sur Xerfi Canal. Aujourd’hui : Immobilier, les capitales les plus chères au monde

Quelles sont les capitales les plus chères au monde et pourquoi ? Autrement dit les plus attractives pour de bonnes ou de mauvaises causes.

Pour le déterminer il faut bien faire un choix et partir d’un classement. Le choix c’est celui de prendre le prix au m² à l’achat, pas à la location. Quant au classement, j’ai pris le parti de prendre celui établi par le Global Property Guide. Il faut savoir que les chiffres concernent des appartements de 120 m² plutôt situés dans les beaux quartiers.

Pour faciliter la lecture les données sont présentées en base 100 par rapport à la capitale la plus chère.

Voici maintenant le classement des 20 premières.

Monaco en tête !

Une première leçon de ce classement : être une « pure » capitale administrative et le centre politique ne suffit pas à faire des prix de l’immobilier élevés. Ni Washington, ni Pékin ne figurent dans le top 20 alors que Etats-Unis et Chine représentent 35% du PIB mondial. Aux Etats-Unis, c’est New York la ville la plus chère et Shanghai pour la Chine.

Retour au classement maintenant et à sa tête Monaco. C’est le cas le plus emblématique des « cités-états ». Un paradis fiscal pour milliardaires sur une superficie d’à peine 2 km², rien d’étonnant à ce que la principauté soit en tête du classement mondial des revenus par habitant et que les prix de l’immobilier atteignent des sommets.

Hong Kong est rattachée à la Chine mais avec son statut de région administrative spéciale, elle peut être considérée comme une cité-état en regard sa forte autonomie. Elle se place en 3ème position. Singapour, Luxembourg, Dubaï, font partie du même lot avec ce caractère commun d’une extrême concentration de richesse sur un petit territoire, une fiscalité ou un secret bancaire d’exception et une place financière surdimensionnée. En forçant le trait Genève fait un peu partie de ce groupe là.

Le revenu par habitant, un facteur central

Parmi les éléments explicatifs du classement, le revenu par habitant est donc central. Mais c’est une explication partielle. Sinon suivant cette logique, les capitales nordiques feraient toutes parties du top 5 européen.

A l’opposé Paris, Londres, Moscou seraient distancées avec un PIB par habitant beaucoup plus faible.

Londres et Paris se démarquent

Alors c’est vrai, les capitales Nordiques font partie des plus chères et Stockholm intègre le top 10 et devancent Helsinki. Amsterdam et Copenhague se placent dans les 20 premières. Il n’en reste pas moins qu’après Monaco, Londres et Paris se démarquent. Deux capitales que l’on peut qualifier de « complètes ». Elles sont à la fois capitales administrative et politique de deux puissances majeures et concentrent tous les pouvoirs. Elles sont aussi un poumon économique essentiel de leurs pays ou au cœur de la région la plus prospère. Ce sont aussi des centres culturels avec un patrimoine sans équivalent et des hauts lieux touristiques. Ce sont aussi toutes les deux des villes étudiantes. Ces capitales sont des aimants sans rivales sur leur territoire national.

Ailleurs en Europe, c’est bien souvent parce qu’il manque l’un de ces éléments que des capitales se trouvent distancées. Rome est ainsi concurrencée par Milan considéré comme le cœur industriel, commercial, financier et universitaire de l’Italie. Berlin l’est par Munich et Madrid par Barcelone. Hors Europe et cités-états, Tokyo intègre le top 10. Principal centre, politique, économique et financier du Japon, Tokyo attire moins les étrangers que Paris ou Londres et ne peut rivaliser. Si les prix de l’immobilier sont le reflet de la positon stratégique des hub européens dans les réseaux du monde, alors cela renvoie une autre image de notre vielle Europe.

Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision de Xerfi./ DR
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